주택담보대출 용어 LTV DSR DTI 개념 알아보기

 

내 집 마련을 위해 가장 먼저 생각해봐야하는 것은 아마도 주택담보대출일 것입니다. 하지만 뉴스에서 나오는 주택담보대출에 대한 용어가 생소하고 어려워 은행 문을 두드리기 어려운 것이 현실입니다. 이번 포스팅에서는 주택담보대출 용어를 알아보겠습니다.

 

LTV(담보대출비율)

 

LTV(Loan to Value)는 담보가치 대비 대출 비율을 뜻합니다. 즉, 주택담보대출 시 주택의 담보가치 대비 최대 대출한도라고 할 수 있습니다. 예를 들어, LTV가 50%이고 내가 제공하는 담보가 2억이라면 내가 최대로 대출 받을 수 있는 금액은 2억 X 50% = 1억이 됩니다. 따라서 대출을 많이 받기 위해서는 LTV가 높은 것이 유리합니다.

 

LTV 비율 = (대출가능 금액 / 주택가치)  X 100 

이 때 LTV 비율은 규제지역마다 다릅니다. 예를 들어 투기지역 및 투기과열지구에 매매가 10억짜리 아파트를 구매하기 위해 주택담보대출을 신청하면 LTV는 40%가 적용됩니다. 이를 계산해보면 10억 X 40% = 4억까지 대출이 된다는 뜻입니다.

 

2022년 하반기 주요 정책 중 하나로 생애최초 주택구입자 LTV가 완화되어 주택 소재 지역, 주택 가격, 소득에 상관없이 80% 적용되며, 대출 최대 한도는 4억원 -> 6억원으로 확대됩니다.

 

DSR(총부채원리금상환비율)

 

DSR(Dept Service Ratio)는 총부채원리금 상환 비율로 내가 금융기관에 갚아야하는 모든 원리금의 합산 금액이라 할 수 있습니다. 즉, 소득과 비율을 나타낸 것입니다. DSR의 원리금은 주택담보대출의 원리금, 신용대출 원리금, 유가증권 대출의 원리금까지 모두 포함합니다.

 

DSR 비율 = (연간 모든 대출 상환액 / 연간소득) X 100

예를 들어 DSR이 50%고 내 소득이 5천만원이라면 기존에 받은 신용대출+학자금대출을 연간 1천만원씩 상환 중이라면, 신규로 대출받을 때 갚을 수 있는 원리금은 최대 1.5천만원이 됩니다. 다시말해서 DSR 50%라는 것은 원리금을 갚는데 연소득의 50%까지 사용할 수 있다는 뜻입니다. 

 

2022년 하반기 주요 정책 중 하나로 DSR 규제가 1억원 이상으로 확대되어 기존 2억원 초과 대출에만 적용되던 DSR 40% 규제가 1억원 초과 대출까지 확대 적용됩니다.

 

DTI(총부채상환비율)

 

DTI(Dept to Income)은 총부채상환비율을 뜻하며, 소득 대비 부채의 연간 원리금 상환비율을 말합니다. 이 때 DSR과 DTI의 차이는 DSR이 모든 원리금을 포함한 개념이었다면, DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 대출은 이자만 합산합니다.

 

DTI 비율 = (연간 대출상환액 / 연간소득) X 100

예를 들어 DTI 50%에 내 연소득이 5천만원이라면 매년 2.5천만원을 원리금으로 갚을 수 있습니다. 이 때 주택담보대출의 원리금(원금+이자)와 학자금대출의 이자, 신용대출의 이자 등의 금액을 포함한 개념입니다.

 

정리하면 DSR 비율은 DTI 지표보다 강화된 대출 규제 지표로 DSR을 적용 시 대출 한도는 줄어들게됩니다. 그럼 자신이 DSR 지표를 적용해서 얼마까지 대출이 가능한지 확인해볼 수 있는 방법을 알아봅니다.

 

DSR 계산기 활용

아래 DSR 계산기 사이트로 접속합니다.

 

DSR 계산기 사이트 접속

 

 

- 대출예정금액 : 주택담보대출 예정금액

- 예정대출기간 : 주택담보대출 개월 수

- 예상대출금리 : 주택담보대출 예상금리

- 기대출금액 : 기존에 있는 대출 건별로 각각입력(신용대출, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등)

 ※ 이 때 금액은 남은 잔금이 아니라 대출 전체 원금 입력

- 기대출사용기간 : 기존이 있는 대출의 남은 기간이 아니라 전체 대출기간

※ 신용대출은 10년 원리금균등상환으로 간주하기때문에 대출 기간을 120개월 입력합니다.

- 기대출금리

- 연간소득

- 대출진행예정일

 

이렇게 전부 입력하고 DSR 계산하기 버튼을 클릭하면 DSR 비율이 나옵니다. 이렇게 계산해서 나온 DSR 비율이 40% 이상이라면 현재 은행권의 DSR 비율은 40% 미만이기 때문에 기존 대출금액을 줄이던가 대출기간을 늘려서 DSR 비율을 40% 미만으로 낮춰야 대출이 가능합니다.

 

이상으로 주택담보대출 용어에 대해 알아봤습니다.

 

 

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